有形建筑市场、土地市场和产权市场三个要素市场，是市场经济条件下社会资源配置的重要平台，也是当前容易滋生腐败问题的重点领域。在贯彻落实中央提出的建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系过程中，规范和完善这三个要素市场至关重要。

广东省深圳市规范和完善三个要素市场的工作起步早，制度健全，措施得力，成效显著。他们的经验可以概括为“三强化”：

一、用发展的思路强化市场手段

深圳根据市场经济规律的内在要求，充分发挥市场手段在社会资源配置中的基础性作用，来解决三个要素市场领域内的问题。市场手段的基本特点就是建立起“阳光操作体系”，公开信息，公平交易，公正管理，追求效益最大化。

加强信息化建设，规范和公开交易信息。有形建筑市场创办了“深圳建设信息网”，“深圳建设工程交易服务网”，“深圳工程造价网”等，日访问量达２０００人次以上。产权交易中心开通了“中国产权网”，已经发布信息３．４万条，点击次数达４．８万人次；还开辟《深圳商报》产权交易专栏，开办《深圳市产权交易信息》专刊；凡是在交易中进行的产权收购和转让，都必须通过以上媒体向社会发布相关信息，做到规则公开、过程公开、结果公开。

不断扩大招投标范围。在建设工程招投标领域，原来主要包括一次发包工程造价在３００万元以上的工程，现在规定凡一次发包工程造价在２００万元以上，或一次发包工程造价在１００万元以上２００万元以下，但工程总造价在２０００万元以上的均须进行招标。还扩大了建设工程的招标种类，包括土木工程、建筑工程、市政工程、线路管道和设备安装工程及装修工程等。一次发包专业工程造价在１００万元以上，劳务作业３０万元以上的工程分包，也将进入建设工程交易服务中心招标。工程监理业务的委托与承接也要进行招投标等。有形建筑市场已经形成覆盖全市的网络体系。据统计，从１９９８年成立有形建筑市场到２００４年，全市进场交易的工程已达９６００多项，交易金额高达１６４６亿多元。

实行公平准入的原则，降低准入门槛，放宽资格预审条件。各交易中心不断加大推介力度，使更多的求购意向者参与投标，再经过随机筛选，可保证投标人的基本素质，避免社会资源的浪费，防止“串标”、“围标”的发生，也防止明招暗定等违法行为。２００３年，对５家大型国企改制进行了国际招标招募，引进战略投资者，既推行了政府决策、中介机构参与和企业为主运作的国际招标模式，又实现了企业的产权主体多元化。

积极探索和推行公开竞价和公开招标的交易方式。在土地交易中凡超过两个买家的，必须竞价；对情况复杂的，可采取招标办法。土地交易方式也有所创新，试行自助交易和“网上交易”，加快交易节奏，提高交易效率。除坚持和完善招标、拍卖方式外，还率先推出了土地公开挂牌交易方式，挂牌交易底价公开，交易时间长，允许多次竞价，并通过互联网直播交易过程，便于竞买申请人决策和监督，提高了土地交易的成交率和收益。

维护交易双方的合法权益，将交易隐患消灭在萌芽中。２００３年４月，产权交易中心接受深圳市一家监理有限公司转让方１８位股东的委托，将１００％股权转让给４位自然人受让方，中心为其双方的合同出具了鉴证书。在合同履行过程中，双方就付款及债权债务问题引起纠纷，经过产权交易中心的协调，圆满解决了纠纷。

二、用改革的办法强化制度建设

把反腐败寓于各项重大改革措施之中，坚持用改革的办法解决导致腐败现象发生的深层次问题，建立健全反腐败的制度体系，是有效预防腐败的根本途径。用改革的办法强化制度建设，是规范和完善三个要素市场的关键。

深圳为了加强建设工程招投标的管理，２０００年研究制订了《深圳市政府投资项目管理条例》、《深圳经济特区建设工程施工招标投标条例》等制度。在深圳市纪委、监察局的推动下，２００４年修订出台了《关于进一步加强建设工程施工招标投标管理的若干规定（试行）》等一系列政策法规，进一步规范了工程招投标秩序。该规定的特点是紧紧围绕“三个三”，大胆地进行招投标“游戏规则”的改革，最大限度地依靠制度管人管事，努力减少人为因素的影响。所谓“三个三”，就是“三个淡化”、“三个强化”和“三个控制”，即推行公开标底招标和合理低价中标制度，淡化标底的作用；推行工程量清单计价招标和计算机辅助评标制度，淡化专家的作用；限制业主的资格预审行为和取消业主派代表参与评标的权力，淡化业主的作用。建立政府预选承包商制度，强化企业资质；建立限额设计制度，强化工程设计；建立差额履约担保制度，强化中标后期监管。严格中标合同执行制度，控制工程造价；严格抵押担保制度，控制工程工期；严格按设计施工和组织验收，控制工程变更。值得一提的是，在推行合理低价中标制度后几个月内，土建工程中标价相对标底平均下浮１８％左右；市政工程平均下浮３０％左右；园林绿化、土石方等下降幅度更大。

深圳率先打破建国以来国有土地“无偿划拨、无限期使用”制度，早在１９８７年，该市就实行了经营性土地有偿转让、限期使用制度，但在相当长一个时期仍处于招标拍卖出让和协议出让并存的状态，不规范交易时有发生。在总结经验教训的基础上，于２００１年３月出台了《深圳市土地交易市场管理规定》，扩大市场的有效覆盖范围，堵塞经营性土地交易中可能出现的漏洞，实行经营性用地使用权一律通过土地市场公开招标、拍卖和挂牌出让。并且从实际出发，放开二、三级市场，允许土地使用权进场交易，从而实现了经营性土地交易市场化。据调查，全市经营性土地已经连续四年实现１００％以招标拍卖挂牌方式公开出让。为防止随意变更土地使用功能和容积率，深圳还进一步完善了法定图则制度，在广泛征询公众意见的基础上，将城市规划通过法定程序固定下来，作为指导城市用地管理的基本依据。

我国产权市场起步晚，相关法规制度比较滞后。深圳积极创新产权交易法规制度。近年来，他们围绕规范产权交易行为、强化交易中心内部监控和严格国有产权交易等内容，先后出台了数十项法规制度，包括《产权交易中心交易规则》、《深圳市产权交易中心管理办法》、《产权交易中心廉政建设制度》等。制定了《深圳市国有集体企业产权交易办法》和《深圳市属国有企业改制审批工作程序》，实现国有集体产权转让有规可依、有章可循，实现国有集体产权转让１００％进场交易。

诚信是市场交易的灵魂，也是和谐社会的重要内容。深圳市加强信用制度建设，实施了建筑市场主体不良行为记录、公示和处理办法；推行工程投标担保、履约担保、支付担保等担保制度；推行了违规工程建筑企业“黑名单”制度等，用信用制度约束企业和从业人员行为，不断增强市场主体的诚信意识。仅２００４年就有３个企业因弄虚作假被取消投标资格。

三、用切实的措施强化监管体系

交易行为失去监督管理，市场秩序就必然遭到扰乱。深圳采用切实可行的措施强化三个要素市场的监管体系。

完善评标管理制度和管理方式。在完善评标专家管理制度方面，一是严格把住专家入库关；二是对专家实行动态管理，建立电子档案，进行年检；三是建立奖惩机制，２００３年就取消了８名专家的评标资格；四是设立由各有关部门和单位组成的专家考核监督委员会，提高专家管理的透明度，实行末位淘汰等。在对评标活动实行严格管理方面，一是对评标室进行封闭管理，配置屏蔽电子信号或电子信息的专门设备，对所有评标活动实行全过程录像、录音；二是设置专门的评标答辩室，配备电子传声系统，实行“背靠背”式答辩，并且将声音进行技术处理，听不出原音；三是严格抽取评标专家工作的管理，由计算机随机抽取身份证号，再通过录音电话通知，专家到场后才知道评标内容等。

密切关注招投标的动态。建立交易现场的值班主任负责制和评标结果快报制度，对招投标活动实行全天候的巡视监督，当日的评标情况，次日上午即可通过交易服务中心的电子信息处理系统送达有关领导。深圳市纪检监察机关“提前介入”，做到事先预防、事中监察和事后查处有机结合，对交易活动实行全过程、全方位的监督，对可能出现的问题，提出防范措施；对发现的问题，及时督促纠正。在市纪委监察局的组织协调下，还加大对违规者的惩处力度，制定了关于领导干部插手工程招投标和发包活动、国有建设单位违反工程招投标规定、评标专家违规操作等行为的处理办法，用刚性的纪律保证对有关人员的严格监管。近两年来，有８８名评标专家因违反规定被取消了评标资格。市大工业区管委会原主任李某违反规定干预建筑工程招投标、收受他人钱物在２００４年被免职。

为了进一步净化建设工程招投标，２００４年，深圳把原来副局级的建筑工务局升格为正局级的建筑工务署，统一管理除公路、水务以外的政府投资工程，并与负责建筑市场监管的建设行政主管部门分设，形成相互制约和监督的机制，通过采用多种有效的制度化管理，遏制了建设工程交易和评标过程中可能出现的暗箱操作和腐败现象。

按照严格限制范围、严格审批程序、严格社会监督等“三严格”的原则，改进对协议出让土地的管理，优化管理体制，改革沿用多年的市国土领导小组制度，由市政府常务会议行使协议用地的最终审批权。在全市范围内统一地价标准、公告程序和测算系统，防止随意减免地价等。在规范地价测算方面，取消了协议地价，出让地价一律以公告市场价为基准计收，而土地公告市场价则根据土地等级、用途、年地租及房地产市场变化等综合因素进行评估，由电脑地价测算系统测算后向社会公布。２００４年该市协议出让土地４７宗，全部符合规定程序，成交金额１８．２亿元。

强化对重大产权交易事项的监督。凡属重大产权交易，交易中心、监察、国资、工商、劳动、银行等有关部门实行联合办公，建立产权交易监督委员会，对交易实施全过程监督。还实行国有集体产权交易的月报制度和交易分析制度，加强动态管理。至今，根据月报，监察部门分析发现４宗规避进场交易行为，工商部门发现１０宗规避进场交易的行为，及时进行了纠正。

强化对中介机构的监督。定期检查会计师事务所、评估师事务所的执业情况，发现弄虚作假、串谋低估、损害国家利益的，立即进行查处，并由主管部门取消其经营资格。１９９９年对中介机构进行整顿，２００２年又进行清理整顿，并从中选择３０家从事国有集体资产的评估。还对进入交易市场的会员和经纪公司进行资质审查。

深圳规范、完善三个要素市场的经验是紧密联系、相辅相成的。通过这些做法，取得了较好效果。

一、促进政府职能转变

通过三个要素市场，相关政府部门将一些具体的事务性工作交给交易市场，抽出更多的时间进行政策研究和宏观管理，将职能真正转变到制定政策、实施监管和提供公共服务上来，增强了行政决策的科学性和时效性。在土地管理制度改革后，国土部门的审批核准事项由原来的４３项压缩到２０项，总体办文时限也减少了３４％。深圳市国土资源和房产管理局局长陈玉堂说，“过去一上班，就有很多人排着队找我们办事，既忙还得罪人。改革后，哪一个领导打招呼都不管用，我们也不用再研究给谁办土地手续，而是研究怎么管理更有效，怎么规范更合理，怎么执法更合法。”

二、促进投资环境优化

三个要素市场的建设和完善，形成了“要用地，找市场”；“要工程，去投标”的氛围，克服了“人情地”、“关系地”和“人情工程”、“关系工程”带来的种种弊端，从源头上堵塞了行政部门少数人员吃拿卡要的行为，基本解决了过去“有资金的找不到地，有地的找不到资金”等难题，实现以市场机制合理配置资源，促进土地等要素和资金的合理流动。三个要素市场的建设有力地促进了深圳市场经济体制的完善，进一步优化了投资环境，为经济发展作出了贡献。２００４年，深圳市ＧＤＰ突破３０００亿元，地方财政收入增长２０．２％，外商直接投资金额增长１０．３％，成功地引进了日立环球硬盘驱动器、ＴＦＴ等高新技术产业关键项目。

三、促进公有资产保值增值

在国有集体企业改革过程中，很容易出现一些利用资产重组、产权置换之机，以权谋私，侵吞和私分国有集体资产的腐败行为。通过交易市场，可堵塞漏洞，防止公有资产流失。深圳明确规定国有和集体产权的出让价格必须具有合格资质的资产评估机构评估值作为底价，用严格的制度防止国有集体资产流失，努力实现国有集体资产的保值增值。２０００年１２月产权交易中心受市属国有企业深圳南油集团的委托，公开挂牌竞价转让该集团所属评估价值８９８７．４万元的产权，经过１８０余次的激烈竞价，最后以２．９１亿元的价格成交，实现国有资产净增值达２亿余元，创造了国有产权转让保值增值最大的记录。

通过招标拍卖挂牌等方式公开出让、转让土地使用权，真实反映了市场化的土地价值，为政府和土地使用者带来了更合理的土地收益。特别是深圳湾填海区首次出让的三宗地块以高达２２．３５亿元总价成功拍卖出让，超出起拍价４．３５亿元，在全国引起强烈反响。

据统计，２００４年市建设工程交易中心进行招投标的政府和国企投资项目８４４项，总中标价１３７亿元，相对标底价下浮２０％。市土地交易中心公开拍卖出让用地１９宗，收取地价４０．１６亿元，平均超出保留价４１％。市产权交易中心公开转让国有企业产权６２宗，交易额３１．２１亿元，高出评估价８．４６亿元，增值３７．２％。

四、促进党风廉政建设

过去“工程上马，干部下马”，是常见的现象，在深圳也不例外。三个要素市场的建设和完善，有效发挥了预防腐败的作用。福田区地处深圳市中心区，每年政府投资建设工程项目资金达数亿元，政府工程一度成为各路包工头争相分切的“大蛋糕”。该区建立了政府投资项目建设管理中心，对政府投资的建设项目统一监管。中心坚持全方位，全过程招标制，并且坚持集体决策，多方把关。几年来，该中心直接管理的政府投资工程项目有３３个，总投资达４３亿多元，实现了“高效、优质、安全、节约”的目标，有效地防范了各类违纪违规行为。

据２００４年底的民意调查，深圳市民对党风廉政建设和反腐败工作的满意度上升到７７．１％。

深圳市构筑阳光交易平台，预防三个要素市场领域腐败的实践证明，阳光是最好的消毒剂，需要进一步深化各项“阳光工程”。

（中国廉政报道网）